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김창경

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<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다....
(강남 말고 여기!)광명의 전통강자 철산동, 뛰기 시작했다

재건축 후 KTX광명역세권 누를 수 있을까

2018-07-16 11:35

조회수 : 3,890

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요즘 날씨만큼이나 뜨거운 광명시, 그중에서도 핵심지역인 철산동 얘기를 해봅시다.
지금 광명시는 윗동네 광명동부터 저 아래 일직동까지 계속 뭔가를 뚝딱뚝딱 짓고 있습니다. 새로 짓기 위해 허무는 곳, 철거가 예정된 곳도 있구요.
 
재개발이 한창 진행 중인 광명동부터 돌아보는 것이 맞겠으나 시간도 오래 걸릴 것 같고 다 완성된 후라도 교통지옥이 될 것을 생각하면 머리가 아득합니다.

광명사거리(광명사거리역)부터 서울로 나가는 방향, 즉 개봉동으로 가서 고척동 지나 구로동 문래동, 영등포까지 다 밀립니다. 고척동에 돔구장 지을 때도 교통지옥이 거론됐었죠. 상습정체구역인데 도로를 넓힐 방법이 없습니다. 광명동은 대단지 아파트가 거의 없이 단독주택, 빌라가 넓게 퍼져있던 동네인데 여기를 거의 전부 재개발해서 아파트를 지을 예정입니다. 주거환경이 일거에 좋아질 것은 분명한데, 7호선 또는 개봉역으로 가서 1호선을 타지 않는 한 어휴 생각만 해도...

그래도 시흥-안산-수원 방향으로 가거나 천왕동 넘어 부천 쪽으로 갈 수도 있고. 교통요지인 것은 맞습니다. 도로 사정 좀 어떻게... 안 되겠죠ㅜㅜ

광명사거리엔 광명시의 자랑 광명시장이 있습니다. 이곳 애정하는 광명시민들이 많습니다. 대학 졸업 후 첫 직장생활을 **생명 광명지점으로 발령받아 시작했는데 그 건물이 광명사거리역 바로 앞에 있었어요. 그때 입사선배들 따라 다니며 시장통 가서 밥도 먹고 퇴근 후 술도 마시고 했던 기억이 나네요^^

 

아무튼, 그래서 광명동 오래된 주택들 매매가 얘기는 건너 뛰고 그냥 철산동 얘기로 바로 넘어가겠습니다. 철산동은 요즘 굉장히 핫합니다. 광명 부동산 얘기가 나오면 그동안은 계속 KTX광명역세권이 주인공이었는데 슬슬 철산동으로 넘어올 것 같은 분위기예요.

철산역 일대 주공아파트들이 재건축에 들어가거든요. 일단 저층아파트 단지인 7, 8, 9단지가 확정돼서 이주를 시작합니다. 1980년대 지어진 아파트들이 30층짜리 새 아파트로 변신하는 거죠. 그 영향으로 이들과 인접했으며 철산역과 메인도로에는 더 가까운 12단지, 13단지도 움찔움찔 합니다. 시세도 오르고 있고 매물도 점점 줄고 있습니다.



13단지 전용면적 84㎡형 아파트 시세는 5억6000만원 정도였는데 최근 분위기는, 이 가격에 매물을 내놨던 집주인들이 중개업소에서 전화를 걸면 안판다고 한대요. 6억원으로 올린 곳도 있고 실제 6억원에 거래된 집도 있습니다. 6억원 위에 호가를 낸 집도 있구요.
 


도로 건너편 철산상업지구 옆 12단지도 시세는 13단지와 비슷합니다. 1000만원 정도 더 비싼 느낌이랄까? 12단지 쪽엔 중간에 야트막한 언덕이 있어서 좀 여유가 있어 보이는데 이것 때문인지 아니면 철산상업지구와 가까워서 그런지 잘 모르겠습니다. 역과의 거리는 13단지와 비슷합니다.
 
좀 특이한 건 13단지 옆 쌍마한신아파트인데요. 384세대 3동짜리 작은 단지에요. 철산역 4번출구 바로 앞 초역세권 아파트입니다. 13단지보다 가깝죠. 그런데 시세는 12, 13단지보다 훨씬 싸요. 전용 84㎡가 5억원입니다. 1억원이나 싸죠. 65㎡형은 4억2000만원, 4억3000만원 정도 합니다.
 
왜 이렇게 차이가 나느냐하면, 1992년에 지어졌다는 것. 1986년에 입주한 13단지와 비교했을 때 재건축까지는 아직 좀 멀죠. 또 재건축에서 중요한 게 용적률인데, 12단지는 159%, 13단지는 170%입니다. 예비타당성 조사는 넘었다던데 300% 주기로 했다나 그렇다네요.(이번 재건축에 같이 끼어서 진행했어야 됐는데 왜 빠졌는지 모르겠어요.)



그러나 쌍마한신은 282%에요. 2009년 1월에 재건축(준공)한 철산래미안자이 용적률도 250%가 안되는데. 이러면 1:1로 재건축하는 수밖에 없거든요. 주민 부담이 너무 큰 거죠. 그게 아니면 앞에 상가들과 합쳐서 주상복합을 올리면 가능할 수도 있겠지만, 그건 전적으로 지자체의 판단에 달렸겠죠. 광명시에 제대로 된 주상복합이 없어서 시나리오를 그린다면 전혀 불가능한 것도 아니겠으나 확률로 가늠할 수 없는, 알 수 없는 미래니까요. 일반 아파트 재건축 조건으로 보면 가치가 떨어지는, 그래서 실거주로는 좋은 단지인데 투자용으로는 12, 13단지보다 확 떨어지는, 떨어지는 정도를 시장가격으로 환산하면 1억원 이상인 아파트인 것이죠.
 
지금 재건축 운운하는 이 아파트들은 광명시에서 재건축 2기 단지로 불립니다. 2007~2011년 즈음 재건축한 아파트들이 많아서 그래요.
 
광명경찰서 맞은편이 지난 글에도 언급했던 철산푸르지오하늘채로 2010년에 재건축해 입주한 1264세대 대단지입니다. 전용 84㎡ 기준 매매가는 7억 정도. 아무래도 현대식 아파트라 주공과는 차이가 벌어집니다.

광명성애병원 옆이 철산래미안자이. 2009년 11월 입주한 2072세대 대단지입니다. 한때 광명시 아파트의 시세 상승을 주도한 대장이었습니다. 최근 전용 84㎡형이 7억7000만원까지 거래된 것을 보면 지금도 대장 같아 보이긴 합니다.
 
안양천 쪽으로 바로 옆이 철산한신아파트인데, 여기 시세가 꽤 낮았거든요? 그런데 얼마 전 어디에서 ‘누군가’가 콕 찍어서 “저평가됐다”고 한 모양입니다. 우르르 몰려와서 마구 사는 바람에 몇 천만원이 확 올랐다네요. 1992년 입주했는데도 25층짜리로 지은 고층 아파트입니다. 동간 거리가 좁고 천변 도로옆이라서 생활환경은 그닥인데 누군가의 영향력이 큰가봅니다. 현재 나와 있는 전용 89㎡ 시세가 5억, 5억1000만원이니까 여전히 주변 단지들보다 싸긴 합니다만.
 
저평가라면 도덕산 자락에 있는 아파트들도 빼놓을 수가 없습니다.
 
이번 주에 철산주공4단지를 재건축하는 철산센트럴푸르지오 아파트가 일반분양 청약을 받을 예정이거든요. 지하 2층~지상 29층 7개동 전용 59~105㎡총 798가구 규모로 조성됩니다. 이게 철산푸르지오하늘채 맞은편 자립니다. 역과 상업지구에서 가깝고 평지고 자리는 좋아요.

덕분에 분양가도 꽤 세게 책정되는 것 같습니다. 3.3㎡당 2000만원이란 얘기가 들리네요. 아마 전용 84㎡가 그럴 거고 전용 59㎡는 3.3㎡당 가격이 더 비싸겠죠. 그러면 전용 84㎡형 분양가는 6억6000만원이 넘게 됩니다. 음, KTX광명역 쪽 주상복합이 전용 84㎡ 기준 8억을 넘어선 것 같던데, 센트럴푸르지오 정도면 그곳과 경쟁할 만하지 않을까요? (사견으로는 그 가격을 넘어설 것이라 봅니다.) 8억이 아니라도 맞은편 센트럴푸르지오를 봐도 그렇고 철산래미안자이는 더 그렇고, 10년 전 아파트보다 분양가가 싸잖아요. 당연히 로또분양이 되겠죠?
 


이 센트럴푸르지오가 들어설 자리의 뒤쪽이 도덕산이에요. 센트럴푸르지오는 평지이지만 그 뒤부터 언덕으로 올라가기 시작합니다. 원래 언덕 능선을 따라 노후한 단독주택과 빌라들이 있었는데 2000년대에 이걸 다 재개발해서 아파트가 들어섰어요. 그 아파트들이 광명푸르지오, 브라운스톤1,2차, 철산도덕파크타운1,2차 단지입니다.

지도에서 보는 것처럼 광명시청과 그 앞 사거리 부근이 이 동네에서는 고지대거든요. (고지대라고 동그라미 쳐놓은 곳, 스물아홉 한창일 때 좋아하던 친구 출근시켜 주려고 구닥다리 르망 세워놓고 기다리던 자리... 방심하지 마세요. 옛날얘기는 뜬금없는 자리에서 훅 들어갑니다;;;) 거기에서 광명사거리 쪽으로도 내리막길이고, 철산역 쪽으로도 내려가고 또 광명시청 옆길로도 천천히 내려가는 도로입니다. 단 광명푸르지오 아파트 방향으로 가는 2차선 도로는 내려가기는 하는데 도덕산 허리를 휘감으며 완만하게 내려가는 길이에요. 그 길 따라서 5개 단지가 나란히 있는 거죠.
 
그런데 여기 가격이 은근 괜찮아요. 철산한신보다 싼 곳도 있어요.
 
먼저 광명푸르지오. 2007년 12월에 입주했습니다. 426세대로 전용 84㎡ 시세는 5억4000만원에서 5억7000만원. 전용 59㎡는 4억6000만~4억7000만원입니다. 브라운스톤 1단지는 2006년6월 입주한 255세대로 109㎡/84㎡가 5억5000만원, 78㎡/59㎡는 4억4000만~4억6000만원, 브라운스톤2단지는 2007년 5월 입주한 445세대, 106㎡/84㎡가 4억7000만원인데, 확장형은 5억1000만~5억2500만원에 형성돼 있습니다. 서향이 좀 많네요. 그리고 하안동 접경지인 철산도덕파크타운1단지가 (2002년 6월, 1117세대) 111㎡/84㎡ 4억6000만~4억8000만원, 78㎡/59㎡ 3억8000만~4억2000만원입니다. 단지 입구에서 더 가까운 도덕파크2단지는 작은 평형(72㎡/49㎡)로 구성됐습니다. 특올수리한 게 3억3000만~3억7000만원이에요.
 
도덕파크타운이 철산역에서 제일 멀기는 한데 걸어서 10분 걸리거든요. (집으로 올 때는 오르막길이라 더 걸리긴 하겠네요.) 철산푸르지오나 브라운스톤에서는 10분 안쪽이구요. 이 정도면 역세권이라고 해줄 만한데 가격 차이가 꽤 많이 나요. 가성비에 맞춰 실거주하겠다면 여기도 좋을 것 같아요^^
 
철산동 재건축, 그리고 광명동 재개발은 향후 몇 년 동안 계속 이어질 것입니다. 관심이 있다면 지금 주거지를 광명으로 옮겨서 당해 1순위 조건 2년 채우고 일반분양 청약에 도전해 보는 것도 좋은 전략입니다. 이제 막 재건축을 준비하는 단지들도 철거하고 분양하려면 1년은 걸릴 테고, 아직 시작도 안한 단지나 광명동 재개발은 그 후에 나올 테니까요. 가점 만들어서 광명으로 갑시다^^
 
가을에 이사를 해야 하는데, 광명시로 돌아가는 것도 생각 중입니다. 물론 철산동도 후보지 중 한 곳이구요. 오늘따라 철산곱창이 엄청 땡기네요. 추릅...
  • 김창경

<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다.

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