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김창경

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<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다....
(강남 말고 여기!) 불광역부터 녹번역까지…재개발의 향연

통일로 따라 여기저기서 '헌집 줄게 새집 다오'

2018-06-21 10:39

조회수 : 2,951

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지난 글에 이어서 은평구 얘기를 마저 하겠습니다.
기사와 지도 또 링크. 그림으로 보면서, 기사에 쓴 얘기를 읽고나서 봐야 이해하기가 조금 더 낫기 때문에 계속 붙이고 있습니다. 
http://www.newstomato.com/ReadNews.aspx?no=828450



힐스테이트3차에서 불광역 쪽으로 오다 보면 롯데캐슬과 현대홈타운이 나옵니다. 이 앞은 4차선 도로에요. 역 근처라 유동인구도 좀 있습니다. 아파트 맞은편에 불광초등학교가 있구요.
 
불광롯데캐슬은 좀 특이한 곳인데, 아파트 올리고 입주한 게 언제인데(2013년) 아직도 등기가 안돼요. 중학교 분담금 분쟁이라고 하던가, 은평구청하고 소송 중이라고 하던가, 아무튼 법적으로 복잡해서 기사에는 뺐습니다. 아마도 등기할 때 비용 들겠죠? 소송 결과 분담금 부담이 생길지도 모르구요.
 


지금 시세에는 그런 리스크가 반영돼 있습니다. 112㎡(84㎡)가 7억~7억2000만원이에요. 3차보다 비싸다구요? 여긴 불광역 역세권 아파트잖아요.
 
불광역에서 녹번역 쪽으로 길을 잡아봅시다. 3호선 라인, 그리고 통일로 라인입니다.
 
불광역과 녹번역의 거의 중간쯤에 북한산푸르지오 아파트가 있습니다. 양쪽 다 지하철역 입구에서 500미터쯤 돼요. 불광역 출입구가 아주 조금 가까운데 대신 사거리 횡단보도를 건너야 해서. 녹번역은 직빵, 다이렉트.(특정회사 PPL 같기도ㅎㅎ)
 


북한산푸르지오는 2015년 7월에 입주한 새 아파트입니다. 당근 인기도 높고 비싸겠죠? 왼쪽 사진 아래부분에 보이는 건 테라스하우스입니다. 넓이를 나타내는 숫자 뒤에 ‘T’라고 표시됩니다. 어느 아파트나 테라스하우스가 있는 단지는 참 좋아보여요. 가격은 후덜덜하겠지만.

지금 아파트 바로 앞에 녹원초등학교도 공사 중이에요. 가을에 문 연대요. 해가 뉘엿뉘엿할 때 찍은 사진이라 역광이 제대로...;;;



시세는 114㎡(84㎡)가 7억1000만원 정도에 나와 있어요. 중개업소에서는 7억500만원 매물을 급매라고 소개했던 것 같은데. 남동향으로 북한산을 볼 수 있는 동 매물은 7억7000만원 정도 해요. 조망권이 5000만원 이상인 거죠.
 
새 아파트인데 이 정도 가격이면 불광롯데캐슬에 비해 많이 비싼 것 같지는 않죠? 아닌가, 비싼가?
 
북한산푸르지오도 따로 떨어져 있던 외로운 아파트였는데 지금 바로 옆에 대단지가 공사 중입니다. 녹번1-2구역을 재개발한 래미안북한산베라힐즈와 1-1구역 재개발 힐스테이트녹번입니다. 각각 올해 12월과 10월 입주 예정입니다. 둘이 합쳐 2257세대, 북한산푸르지오가 1230세대니까 엄청나죠? 이 세 단지가 일대 분위기를 확 바꿀 것으로 예상됩니다.


 
멀리서 봐도 존재감이 빡!



베라힐즈는 북한산푸르지오 바로 옆에서 짓는 거라 공사장 외벽이 좀 높습니다. 

분양권 시세는 베라힐즈 111㎡(84㎡)가 8억~8억3000만원, 힐스테이트녹번은 109(84)로 8억5000만원, 8억9000만원 부른 것도 있군요. 엄청나네. 힐스테이트녹번은 녹번역 코앞 초역세권 아파트입니다. 덕분에 북한산푸르지오가 싸보일 정도에요. 
 
이 아파트들과 통일로를 사이에 두고 응암1구역, 2구역이 재개발을 했고 또 합니다. 2구역 재개발로 분양한 아파트가 녹번역이편한세상캐슬입니다. 2020년 5월 입주하는 2441세대 대단지죠.
 
최근 실거래가가 7억5000만원까지 찍혀있네요. 힐스테이트녹번이랑 차이 많이 나죠. 조합원 입주권이라 그래요. 분담금 더 내야할 수도 있고 이익이 남아 돌려받을 수도 있습니다만 아무튼 일반 분양처럼 아직 확정된 가격은 아닌 거죠. 또 취득세도 내야 하는 것 아시죠? 평형에 따라 전매제한 걸린 것 있으니까 조심하시구요.
 
응암1구역 재개발은 여름에? 가을에? 분양할 예정입니다.
 
녹번역에서 한 정거장 더 내려가서 홍제역 근처도 그렇고 통일로 일대는 재개발하는 곳이 많습니다. 덕분에 분위기도 후끈하구요. 워낙 오래된 동네들이 많아서 재개발에 대한 지역주민들의 기대감도 커 보이는데 과연 정책은 어디로 물꼬를 낼까요?
 
  • 김창경

<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다.

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