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김창경

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<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다....
(강남 말고 여기!) 은평뉴타운도 아니고 왜 연신내?

주식이나 부동산이나 '좋은 곳보다 좋아질 곳'

2018-06-19 17:52

조회수 : 3,475

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밀린 숙제를 쌓아놓고 있으니까 영 찝찝한 게 화장실 갔다가.... 뒤는 생략 -_-
이번 주도 좀 빠듯하지만 잠깐 짬이 나서 써 봅니다. 안되면 이어서 쓰죠, 뭐.
지난주도 아니고 지지난주 <강남 말고 여기!>에서 다뤘던 은평구 이야기입니다.
http://www.newstomato.com/ReadNews.aspx?no=828450

지도 한 번 더 확인.

 
은평구가 후보에 오른 첫 계기는 모 기자가 자기 동네에 대해 이야기했던 몇 마디에서 시작. (네, 그분이 댁이세요ㅋ)
 
이 꼭지에서 주로 다루는 아파트 얘기가 아니었어요. 빌라 시세와 월세 가격에 대한 얘기였는데 기자가 전한 그대로라면 월세수익률이 제법 높겠다라구요. GTX-A 노선에 대한 이야기는 이미 나와 있었고 개발되려면 한참 걸리겠지만 빌라 월세 투자라면 매수해 놓고 월세 받으며 주구장창 버티면 개발이익까지 얻을 수 있겠다는 생각이 들더군요. 이걸 주식에 비유하면, 고배당주 사서 매년 동안 배당금 쏠쏠하게 챙기다가 몇 년 후에 주가도 크게 올라서 매매 차익까지 얻을 수 있겠다는 흐뭇한 생각?
(그래서 월세를 목적으로 하는 부동산 투자는 항상 배당주 또는 부동산펀드 같은 금융투자 영역의 투자처와 비교하면서 접근해야 해요. 영역을 넘나들면서 투자 매력도를 따지는 것이죠.)
 
어쩌면 재개발 지역으로 지정돼 아파트 입주권을 받거나 환지 방식으로 상가 입주권을 받을지도 모를 일이죠. 운 좋으면 대박도 가능한.
 
여기에 사전 취재에서 불광동 쪽 아파트 단지를 몇 곳 찍어 이 지역 아파트시장 분위기를 함께 전하려고 아파트 모여 있는 은평뉴타운도 아니고 통일로 주변의 연신내와 불광동 일대를 다루게 된 것입니다.
 
하지만 실제 취재를 나가보니 빌라들 수익률이 처음 기대한 수준과는 거리가 있더군요. 연 5% 맞추기도 어렵습니다. 오피스텔이라면 몰라도 매입하는 순간부터 감가상각을 걱정해야 하는 빌라는 월세 수익률이라도 높게 나와야 투자할 가치가 있습니다. 물론 재개발 지역이라면 접근 방식이 다르겠지만.
 
연신내에도 재개발구역이 있기는 합니다. 연신내역에서 거리가 좀 있는 갈현1구역인데 그쪽은 이미 시세가 많이 뛰었어요.
 
연신내역과 로데오 거리에서 가까운 갈현초등학교 부근은, 역과 가까운 이점이 있다고는 해도, 언젠가는 재개발되겠지만, 매물도 별로 없고 시세도 만만치 않고. 그야말로 애매~합니다. 차라리 오래된 단독주택이 있다면 통째로 사서 1층을 상가로 리모델링하는 것도 고려해볼 수 있을 것 같은데 말이죠. 서교동, 연남동처럼. 언제 이런 동네만 따로 모아서 취재하는 것도 재미있을 것 같아요. 음... 한번 해봐야겠네요. 아직 시작단계인 동네 몇 곳 떠오르는데. 이렇게 해서 일할 거리 ‘+1’ (일을 버는 스타일ㅜㅜ)
 
그렇다면 다시 아파트로 눈을 돌려야겠죠?
이 근처는 대단지가 별로 없고 죄다 곳곳에 박혀 있는 나홀로아파트에요. 힘을 못쓰죠. 그나마 제일 가까운 단지가 불광역 쪽으로 가다 보면 나오는 북한산힐스테이트7차 아파트입니다. 지하철역 3번출구에서 아파트단지 입구까지 500미터쯤 돼요. 그런데 야트막한 언덕길이라, 500미터면 짧은 거리도 아니고. 걸을 수는 있지만 매일 걷기엔 좀 짜증나는 정도의 거리랄까.


 
게다가 아파트를 높은 데다 지어놔서 아파트입구에서부터 또 집에 들어가려면 언덕을 올라야 해요. 사진 오른쪽에 오르막길 보이나요? 제가 중학교 3년 고등학교 3년을 언덕 위에 있는 학교에 다녔는데 아침마다 아주 짜증 지대로입니다. 초치기 하는 날엔 언덕을 뛰어 올라야 하죠. 숨이 턱밑까지 차올라서 교실에 앉으면 숨을 고르느라 한참 걸렸던... 그땐 어리기라도 했지 지금은 엄두도 못낼 일입니다.
 
도로변 아파트상가가 1~2층인데, 아파트를 1층으로 잡아야 해서 이 상가들은 길가에 있는데도 졸지에 B1, B2가 됐어요. 언덕이 있는 어떤 단지는 에스컬레이터 같은 것도 설치하고 그러던데 여긴 없군요. 노약자는 다니기 좀 힘들겠네요.
 
그럼에도 가격은 캬~
연신내역와 가장 가까운 대단지라는 이름값이 있는 거겠죠.(얼마인지는 기사 보세요! 클릭 수를 높여줘~) 882세대인데 80㎡(59㎡)형은 매물이 하나도 없고 109㎡(84㎡)형은 선호도 떨어지는 저층 매물만 있고. 그렇다고 호가가 싼 것도 아니고.
 
앗! 지금 네이버 부동산 확인해 보니까 취재할 당시 중개업소에서 제게 소개했던 그 저층매물이 팔렸네요. 호가가 7억3500만원이었는데, 500만원쯤 깎았으려나. 이로써 5월에 기록했던 실거래가 상단 7억원은 3000만원 더 높아졌습니다. 거래가 없는 시기의 아파트 시세는 이렇게 정해집니다. 마지막 실거래보다 높게 호가를 내고 이 매물이 체결되면 다시 호가를 올리고. 거래 몇 건 되지도 않는데 시세만 쭉쭉 뛰는 거죠. 전세가율이 하락한다구요? 이렇게 매매가는 뛰고 전세가는 제자리에 있거나 살짝만 빠져도 전세가율은 크게 떨어질 밖에요. 전세가율 같은 지표는 이런 상황에서도 또 저런 상황에서도 같은 숫자가 만들어질 수 있습니다. 착각하면 안돼요.
 


이 옆에 있는 단지가 위에 보이는 미성아파트에요. 88년에 입주한 구축이지만 7단지보다 크고(1340세대) 7단지처럼 언덕도 아니고, 연신내역에서는 더 멀지만 불광역이 가까운, 재건축의 꿈이 있는 아파트. 112㎡(84㎡)가 5억4000만원에 나와 있어요. 오래 돼서 시세가 낮긴 해도 지난 몇 달 동안 상당히 오른 거예요. 30년된 아파트는 언제 어떻게 될지 알 수 없으니까요.
 
조금 더 가면 3호선과 6호선이 만나는 불광역입니다. 아까 연신내역도 3-6호선 환승역이었죠. 3호선은 불광역 다음이 연신내역인데, 6호선은 빙 돌아요. 불광역 다음이 독바위역, 그 다음이 연신내역이에요. 한 방향으로만 돌기 때문에 지하철로는 연신내역에서 독바위역으로 갈 수가 없어요.
 
이 독바위역 앞에는 북한산힐스테이트3차 아파트단지가 있습니다. 초역세권 아파트. 수리초등학교를 낀 초품아 단지. 창문 열면 코앞이 북한산인 전망 기똥찬 배산임수형, 아, 임수 빼고 배산형 아파트ㅋ 그리고 좀 더 지나면 맞은편에서 불광5구역 재개발이 시작돼 그 영향을 받게 될 아파트. 마지막으로 신분당선이 독바위역으로 연결될지도 모르는 계획(안)이 있기는 있는 아파트.
 


액면가만 놓고 보면 호재만발인데 옆 동네 중개업소에서는 “3단지에는 투자하지 마라”고 만류해요. 시세도 7차보다 거의 1억원쯤 싸요. 111㎡(84㎡)가 6억2000만~6억5000만원쯤 하니까. 역이 있긴 있는데 굉장히 허전한 분위기. 출입구도 눈에 잘 안띄고. 단지 앞 도로는 왕복 2차선입니다. 불광역 사거리에서 신호받으려면 시간 좀 걸리더군요. 직선거리로는 멀지 않은데 혼자 똑 떨어져 있는 섬 같은 느낌이에요.
 
그렇다고 ‘완전 비추’ 이런 건 아닙니다. 단지 앞에 유모차 끄는 젊은 엄마들도 제법 많고(누가 사는지가 중요합니다. 어느 중개업소에서든 젊은 분들이 많이 살면 그렇다고 자랑하죠) 아파트도 2013년에 입주해서 깨끗하고 산 전망도 좋고 그렇습니다. 불광5구역이 재개발 들어갈 때쯤엔 재평가될 수 있겠죠. 아마 중개업소에서 그리 말한 것은 ‘지금 투자한다면 거기는 아니다’ 정도로 이해하면 되지 않을까요.

구구절절 또 길어지는군요. 이번엔 한번만 더 끊어갈게요. 너무 길면 보기에 힘들 것 같아서. 전적으로 독자 배려. 기사 개수 늘리는 꼼수는 절대절대 아니라고 말할 수 없다는 것은 아니지만 아니라면 또 섭섭하고 그렇지 않지 않은 상황은 아닙니다. 절대! (정색...ㅎ)
 
  • 김창경

<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다.

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