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김창경

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(동네한바퀴)용산에 10억미만 아파트가?!

한강타운, 용산정비창 개발·리모델링 호재 갖춰

2022-10-17 06:30

조회수 : 10,489

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[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 부동산 시장이 확연한 하락세를 그리면서 서울의 중심권이라 할 수 있는 용산구에서도 10억원 미만의 아파트를 볼 수 있게 됐다. 
 
서울 용산구 산촌동에 위치한 한강타운 아파트는 마포구와 용산구의 경계에 선 단지로, 2차선 도로를 사이에 두고 마포구 도화3지구 우성아파트를 등지고 서 있으며 앞에는 리버빌 삼성아파트가 자리하고 있다. 
 
방 3개에 화장실 1개가 있는 80㎡(전용면적 59㎡) 단일평형 289세대, 3개동으로 이뤄진 이 아파트의 현 시세는 10억원. 현재 중개업소에 나와 있는 매물 중엔 9억5000만원 물건도 있으니 머지않아 10억원 선도 깨질 분위기다. 
 
따지고 보면 10억원 넘게 실거래가 이뤄진 기록은 지난 4월의 10억4000만원 거래와, 지난해 8월 10억2500만원 거래 두 건이 전부였다. 그럼에도 ‘20평대 10억원’ 아파트로 불릴 수 있는 데는 ‘용산’이라는 이름값이 크게 작용했다. 
 
산천동은 용산에서도 크지 않은 면적을 갖고 있다. 산천동에 속한 아파트라고는 한강타운과 리버빌삼성아파트 둘 뿐이다. 하지만 반경 1km 안에 원효로가 있고 강변북로가 있으며 한강공원과 현대차 서비스센터, 용산 전자상가 그리고 철도 정비창이 있다. 이곳 정비창에 들어설 국제업무지구와 현대차 R&D센터 개발 호재가 충분히 미칠 만한 거리에 한강타운이 있다. 
 
용산구의 아파트들은 작은 평형도 웬만하면 13억원을 넘는다. 바로 앞 삼성리버빌 단지의 75㎡(전용 59㎡)형 매물 시세도 최근 많이 떨어져서 13억원대, 일부 급매물의 경우 12억원대 초반이다. 그런데 유독 한강타운 시세는 10억원 혹은 10억원을 밑돌아 용산에서 가장 싼 아파트 명단에 이름이 올라 있다. 
 

서울 용산구 산천동 언덕 위에 자리잡은 한강타운 아파트. 정문 앞에 마을버스 정류장이 있다. (사진=김창경 기자)
 
(사진=김창경 기자)
단지 후문에서 바라본 아파트 전경 (사진=김창경 기자)
 
한강타운 후문 앞에 원효초등학교 정문이 있어 거의 '초품아' 단지에 준한다. (사진=김창경 기자)
 
 
여기엔 작은 세대수란 약점 외에 열악한 입지 조건이 큰 영향을 미치고 있다. 한강타운은 산촌동에서도 가장 높은 곳에 지은 아파트다. 단지에서 마포역까지 내리막길을 빠른 걸음으로 걸으면 10분도 걸리지 않는 거리지만 돌아올 때는 걸을 엄두가 나지 않을 만큼 높은 언덕이다. 물론 단지 정문에 마포역, 공덕역을 지나는 마을버스가 있으나 시세에 감가로 반영될 수밖에 없는 요인이다. 
 
‘젊어 고생’, ‘몸테크’ 등을 각오한다면 나머지는 괜찮아 보인다. 아파트 후문 앞이 원효초등학교 정문이라서 거의 ‘초품아’ 수준이다. 또 지대가 높아 일조량도 많다. 거의 정남향 배치라서 저층에도 해가 잘 든다. 마포역 방면 우성아파트 인근엔 초등생 자녀가 다닐 수 있는 학원들이 산재해 있다. 자녀가 크면 학원가로 성장한 마포구 대흥동 쪽으로 갈 유인이 있으나 그 전까지는 이곳에서도 충분하다. 
 
다니기 불편한 곳에 있어 주변 단지보다 저렴하고 초등생 자녀까지는 교육이 가능하며 앞으로 지역 호재의 영향권에 들 수 있는 장단점들이 종합적으로 반영돼 한강타운은 신혼부부들이 선호하는 단지가 됐다. 아파트 입구에 들어서면 놀이터에서 노는 아이들 목소리가 들리는 것만으로도 분위기를 짐작할 수 있다.  
 
한강타운이 가진 또 하나의 호재는 리모델링이다. 2001년 1월에 준공해 이제 21년을 넘긴 단지지만, 단일평형이고 젊은 사람들이 많이 살다 보니 주거환경을 개선해 가치를 높이려는 노력도 빠르게 진행됐다. 리모델링 추진위원회를 세우고 지난해 2월 건설사 입찰공고를 냈다. 지금의 80㎡형을 30평대, 112㎡(전용 84㎡)로 키울 예정이다. 
 
계획을 세울 때만 해도 추가 분담금은 2억원 미만이 될 것으로 예상했으나, 원자재가 상승을 감안하면 크게 늘어날 가능성이 높다. 무엇보다 부동산 시장이 돌아선 상황이라서 사업 추진의 동력이 약화된 것으로 전해진다. 
 
그럼에도 현재 시세 기준 10억원에 분담금을 3억원으로 가정해도 용산에서 30평대 신축 아파트를 13억원으로 가질 수 있다는 뜻이어서 자금력이 부족한 실수요자들의 관심은 계속될 것으로 보인다.    
 
한강타운 외에도 삼성리버빌이 리모델링을 추진 중이고, 원효로 현대차 서비스센터 부근에 있는 산호아파트와 풍전아파트도 재건축 사업을 진행 중이어서 서로 영향을 받고 있다. 이들 중 누군가 본격적으로 사업을 재개할 경우 분위기가 달라질 수 있을 것으로 예상된다. 
 
 
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
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<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다.

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