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김창경

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정부 재건축 속도조절에도 기대감 여전

분당신도시 실거래·호가 상승…용적률·대지지분 등 꼼꼼히 따져야

2022-05-16 02:30

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[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 윤석열 대통령 당선과 함께 불어온 재건축 바람이 확산되고 있다. 정부는 단기 시세 상승에 놀라 규제 완화 속도를 조절할 전망이지만 수요자들의 기대감을 꺾지는 못할 것으로 보인다. 실수요자들과 투자자들은 1기 신도시 주요 단지들의 재건축 조건을 놓고 저울질에 한창이다. 
 
지난 11일 인터넷에 재건축 안전진단기준 완화 계획을 내년으로 연기하는 등의 내용이 담긴 대통령직인수위원회의 ‘국정과제 이행계획서’가 공개됐다. 국토교통부 관계자는 해당 문건이 내부문서임을 인정했으나 최종본이 아닌 중간보고서라고 바로잡았다. 
 
이 계획서에는 110개 국정과제의 이행계획이 실려 있다. 이중 부동산 시장 참여자들은 재건축 관련 내용에 주목했다. 
 
윤 대통령은 현재 정비사업 추진에 걸림돌이 되고 있는 안전진단 기준과 관련해 구조안정성 평가비중 50%를 30%로 낮추고 주거환경 비중을 15%에서 30%로 높이겠다는 공약을 내걸었다. 하지만 계획서에는 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 개정을 내년 상반기로 미룬다고 나와 있다. 
 
재건축을 막는 또 다른 대못인 재건축초과이익환수법의 경우 올 하반기 개정안을 국회에 제출한다는 계획이 담겼다. 1기 신도시 재건축을 위해 필요한 ‘노후신도시 재생특별법’ 제정도 이와 함께 처리할 것으로 보인다. 
 
과거에도 대통령 선거를 치르면서 공격적인 내용의 공약을 발표했다가 당선 후에 수정하는 일이 빈번했다. 특히 윤 대통령 당선으로 주요 지역 아파트 시세가 들썩인 것도 속도조절에 영향을 미친 것으로 보인다. 더구나 법 개정과 특별법 제정은 야당의 동의를 구해야 할 사안이라서 규제 완화는 계획보다 느리게 진행될 가능성이 높아졌다.  
 
 
 
그럼에도 불구하고 큰 방향이 정해진 이상 시장의 기대감을 꺾지는 못할 것으로 보인다.
 
재건축 규제 완화의 대표 수혜지로 알려진 분당신도시의 경우 최근 들어 중개업소에 걸려오는 문의전화가 조금 줄었지만 실거래가는 크게 오른 상태다. 분당 1호 재건축 단지가 될 것이라는 평가를 받고 있는 시범단지의 경우 시범삼성한신 아파트의 전용면적 84㎡형 실거래가는 지난해 12월 최고 15억3000만원에서 지난 3월 최고가 17억1000만원까지 뛰었다. 현재 호가는 16억원대 후반에 형성돼 있다. 
 
분당에서도 입지가 좋은 시범삼성한신(1781세대), 시범우성(1874세대), 시범한양(2419세대), 시범현대(1695세대) 4개 단지의 통합 재건축을 추진하면서 주목을 받고 있지만, 사실 시범단지는 용적률이 높다는 약점을 안고 있다. 시범삼성한신과 시범우성의 용적률이 각각 191%, 시범현대는 194%, 시범한양은 201%에 달한다. 
 
용적률은 재건축 사업성을 좌우할 수 있어 매우 중요한 지표다. 아파트단지의 전체 대지면적에 용적률을 곱하면 건축가능면적이 나온다. 건축가능면적에서 현재 거주 세대를 평형별로 합산한 전체 면적을 차감한 숫자가 일반분양이든 임대주택이든 추가로 지을 수 있는 면적이 된다. 이 면적이 넓을수록 사업성이 좋은 것으로 평가된다. 일반분양을 많이 해야 추가 분담금이 줄어들기 때문이다. 
 
즉 사업성을 결정하는 것은 대지면적과 용적률이며, 여기에 현재 거주하고 있는 세대들이 차지하고 면적의 비율이 낮을수록 좋다. 
 
현재 분당신도시의 용적률 상한선은 2종이 250%, 3종은 280%로 시범단지는 280%까지 재건축이 가능하다. 만약 이 상한선을 높일 수 있다면 사업성은 더욱 좋아질 것이다.
 
현재 정부는 이를 300%까지 높이고, 역세권인 경우 500%까지 가능하게 하겠다는 방침이다. 시범삼성한신 단지는 분당선 서현역 출입구에서 불과 100미터 거리에 있다. 정부가 500%를 적용한다면 초고층 아파트를 지을 수도 있는 것이다.
 
하지만 용적률이 낮다면 상한선을 높이지 않아도 사업성이 충분할 것이다. 분당에는 여기에 해당하는 아파트 단지도 많다. 용적률만 보자면 야탑동 매화마을 주공3단지가 101%로 압도적으로 낮다. 4단지도 130%에 불과하다. 다만 이곳은 2종 일반주거지역이라는 약점이 있다. 재건축 사업을 진행하면서 3종으로 승인을 받으면 좋겠지만 그러지 못할 가능성도 염두에 둬야 한다. 객관적인 지표만 보면 하얀마을 주공5단지나 무지개마을 8단지 제일아파트가 나아 보이는데 또 이곳은 세대수가 적고 입지가 분당 중심에서 멀다는 약점이 있다. 
 
따라서 1기 신도시 재건축 아파트를 염두에 두고 있다면 주거지역 구분, 용적률, 대지지분, 역과의 거리 등 각 단지의 장단점을 파악해 종합적으로 판단해야 한다. 또한 법 개정이 중요한 만큼 뉴스를 챙겨 보며 여야의 대립·협상 분위기를 참고할 필요도 있다. 
 
 
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
 
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