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최용민

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(토마토 칼럼)정부가 추진해야 할 3가지 정책

2021-01-24 06:00

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최용민 산업2부 기자.
문재인 대통령 임기가 1년 밖에 남지 않은 상황에서도 여전히 부동산은 뜨거운 감자다. 문재인정부는 출범 초기부터 부동산 시장만큼은 안정화 시키겠다는 강한 포부를 밝혔고, 24번에 이르는 부동산 정책을 내놨다. 그러나 여전히 부동산 시장 안정화는 요원한 상태이고, 결국 대통령이 직접 사과까지 했다. 그러면서 설 연휴 전에 깜짝 놀랄만한 공급 대책을 발표하겠다고 밝히면서 시장의 관심을 끌고 있다.
 
일단 전문가들 사이에서는 정부가 부동산 시장 안정화를 위해 공급 정책으로 선회한 것에 대한 긍정적인 평가가 나온다. 그동안 전문가들은 아파트 가격 상승 원인으로 공급 부족 현실화에 따른 불안감 심화로 지적해 왔다. 이 시기를 놓치면 다시는 집을 구할 수 없다는 불안감이 주택 구매 심리에 불을 붙였고, 이로 인한 가격 상승은 불가피했다는 것이다. 이제라도 정부가 정책 방향을 선회한 것을 긍정적으로 평가하는 이유다.
 
그러나 문제는 여전히 남아 있다. 가장 먼저 다주택자 양도소득세 완화 문제다. ‘거래세는 낮추고, 보유세는 높여라’ 대부분의 전문가들이 말하는 부동산 시장 안정화를 위한 글로벌 표어다. 보유세를 높이고, 대신 거래세는 낮춰야 다주택자들이 매물을 던질 수 있는 통로가 마련될 수 있다. 특히 다주택자들이 매물을 던질 경우 즉시 주택 공급 효과를 볼 수 있다는 것도 장점이다. 지금 발표하는 정책은 입주까지 최소 3년은 걸린다.
 
여기에 고강도 대출 규제도 문제로 꼽힌다. 정부가 무주택 서민에게 내 집 마련 기회를 주겠다며 공급 정책을 발표해도 대출이 안 되면 도루묵이다. 정부의 고강도 대출 규제로 수억원의 현금이 없으면 청약도 불가능하다. 현금 부자에게만 기회가 돌아간다는 비판이 나오는 이유다. 다행히 최근 금융 당국에서도 이 같은 문제점을 인식하고, 무주택 서민에 대한 주택담보인정비율(LTV) 규제를 완화하는 방안이 검토되고 있는 것으로 알려졌다.
 
세 번째는 민간 주택시장 규제다. 정부는 이번 25번째 부동산 대책 발표에도 정부 및 공공이 주도하는 공급 정책을 내놓을 것으로 예상된다. 문 대통령도 최근 기자회견에서 이를 확실히 밝혔다. 그러나 정부 및 공공 주도의 주택 공급이 얼마나 효과를 발휘할 수 있을지는 미지수다. 공급 정책 성공 관건은 수요자들이 원하는 서울 중심지에 얼마나 많은 아파트를 지을 수 있느냐다.
 
이 때문에 전문가들은 민간 재건축 시장에 대한 규제를 풀지 않고서는 효과적인 주택 공급이 이뤄질 수 없다고 지적한다. 민간 재건축 규제를 풀어야 서울 중심지에 대규모 공급이 가능하다는 것이다. 특히 정부가 추진 중인 공공재건축에 조합들이 전혀 관심을 보이지 않는 상황에서 정부가 약속한 공공재건축 5만 가구는 요원해 보인다. 국토부는 공공재건축에 대한 추가 인센티브는 없다고 못 박았다.
 
주식과 부동산은 타이밍이 중요하다고 말한다. 이는 투자자에 대한 조언에만 해당하는 것은 아니다. 정책을 펼치는 정부 입장에서도 타이밍은 중요하다. 특히 심리적 요인이 크게 작용하는 부동산 시장에서 타이밍은 더더욱 그렇다. 다주택자 양도세 완화, 무주택자 대출 완화, 민간 재건축 규제 완화 등도 이번 기회를 놓치면 안 되는 정책이다. 이번에 발표하는 25번째 부동산 정책이 문재인정부의 마지막 부동산 정책이 되기를 희망한다.
 
최용민 산업2부 기자
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